ITR imposto territorial rural: como funciona e quem paga

Todo ano, quem tem terra no interior precisa lembrar de um compromisso com a Receita Federal: o ITR, imposto territorial rural. Ele é o equivalente rural do IPTU, mas com regras próprias, uma declaração anual obrigatória e um detalhe que muitos compradores desconhecem: em regra, as dívidas de ITR acompanham o imóvel. Quem compra uma fazenda sem conferir os pagamentos pode herdar um problema.

Veja como o imposto funciona, quem paga, como é a declaração e o que conferir antes de assinar qualquer negócio.

O que é o ITR imposto territorial rural

O ITR é um tributo federal, cobrado anualmente sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado fora da zona urbana do município. A lei que o regulamenta é a Lei 9.393/1996, e a administração é da Receita Federal.

Algumas características importantes:

• O imposto incide sobre o valor da terra nua, ou seja, o valor da terra sem benfeitorias, construções, lavouras, pastagens plantadas e florestas plantadas.
• A alíquota varia conforme o tamanho do imóvel e o grau de utilização da área aproveitável. Quanto maior a área e menor o aproveitamento, maior a alíquota. É uma forma de desestimular terra improdutiva.
• Municípios podem firmar convênio com a Receita Federal para fiscalizar e cobrar o ITR, ficando com a arrecadação. Por isso, em muitas cidades a prefeitura participa ativamente, inclusive definindo referências de valor da terra.

Quem paga o ITR

É contribuinte do ITR quem tem o imóvel rural a qualquer título:

• o proprietário;
• o titular do domínio útil;
• o possuidor (inclusive quem tem apenas posse, sem escritura).

Em casos de condomínio (vários donos de um mesmo imóvel, como herdeiros), a declaração é feita em nome do imóvel, com indicação de um dos condôminos como responsável, e todos respondem.

E o arrendatário?

Quem arrenda a terra não é, em regra, o contribuinte do ITR: o imposto continua sendo responsabilidade do dono ou possuidor. Nada impede, porém, que o contrato de arrendamento preveja que o arrendatário reembolse o valor. Se esse é o seu caso, veja como funciona o contrato de arrendamento rural.

Existe isenção?

A lei prevê imunidade para pequenas glebas rurais, quando exploradas pelo proprietário que não possua outro imóvel, com limites de tamanho que variam conforme a região do país. Também há situações de isenção em casos específicos, como alguns imóveis de programas de reforma agrária. Mesmo quem é imune ou isento, em geral, continua obrigado a entregar a declaração. Confirme com um contador se o seu caso se enquadra.

Como funciona a declaração anual (DITR)

A DITR (Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) é entregue todo ano à Receita Federal, em um período definido por instrução normativa, que costuma ficar no segundo semestre. Como as datas podem mudar, confira o prazo do ano no site da Receita.

A declaração tem duas partes principais:

Parte	O que contém
DIAC (informações cadastrais)	Dados do imóvel e do contribuinte, código no CAFIR e no INCRA
DIAT (apuração)	Áreas do imóvel, áreas não tributáveis, uso da terra, valor da terra nua e cálculo do imposto

Entre as informações declaradas estão:

• área total do imóvel;
• áreas não tributáveis, como APP, reserva legal e outras áreas de interesse ambiental, desde que regulares e informadas no CAR;
• áreas ocupadas com benfeitorias;
• área efetivamente utilizada com lavoura, pastagem, rebanho, exploração florestal etc.;
• o VTN (valor da terra nua) declarado.

A partir disso, calcula-se o grau de utilização e a alíquota aplicável. O imposto pode ser pago em quota única ou parcelado em quotas, conforme as regras do ano.

Atenção ao valor da terra nua

O VTN declarado não deve ficar muito abaixo da realidade. A Receita pode usar referências de mercado (inclusive informadas por municípios conveniados) para questionar valores subdeclarados, gerando cobrança da diferença com multa e juros. O ideal é declarar com base em critérios técnicos e guardar a justificativa.

Ligação com o CAR

As áreas ambientais (APP e reserva legal) só costumam ser aceitas como não tributáveis quando estão regulares e informadas no CAR. Por isso, manter o Cadastro Ambiental Rural atualizado também tem efeito no imposto. Saiba mais em o que é CAR e em reserva legal e APP.

O que acontece se não pagar ou não declarar

Deixar de entregar a declaração no prazo gera multa, mesmo que não haja imposto a pagar. Atrasar o pagamento gera multa e juros. E a dívida pode ser inscrita em dívida ativa, o que traz problemas como:

• impossibilidade de obter a certidão negativa de débitos do imóvel rural;
• dificuldade para lavrar escritura e registrar a transferência;
• restrições em financiamentos e operações de crédito rural;
• cobrança judicial, com possibilidade de penhora.

Por que conferir o ITR antes de comprar uma fazenda

Este é o ponto mais importante para quem está negociando. Pelas regras gerais do direito tributário, os impostos sobre a propriedade, como o ITR, em regra acompanham o imóvel: se o vendedor deixou de pagar, a dívida pode ser cobrada do novo dono. A exceção mais conhecida é quando o título de transferência traz prova de quitação, que é justamente a certidão.

Na prática, antes de comprar:

1. Peça a certidão negativa de débitos relativos ao imóvel rural (ou certidão positiva com efeitos de negativa), emitida pela Receita Federal e PGFN. Ela costuma ser exigida pelo tabelião na escritura.
2. Peça cópias das últimas declarações (DITR) e dos comprovantes de pagamento. Um contador pode verificar se as áreas declaradas fazem sentido.
3. Confira se a área do ITR bate com a matrícula, o CCIR e o CAR. Diferenças grandes indicam cadastros desatualizados. Veja o que é CCIR.
4. Observe o VTN declarado. Valores muito baixos podem gerar questionamento futuro da Receita sobre anos anteriores, e isso pode respingar no imóvel.
5. Coloque no contrato que eventuais débitos anteriores à venda são de responsabilidade do vendedor, com previsão de retenção ou garantia, se for o caso.

Essas conferências fazem parte de qualquer compra bem feita. Para a lista completa, leia documentos para comprar imóvel rural e como comprar fazenda com segurança.

Depois da compra: atualizando o cadastro

Fechado o negócio e registrada a escritura, o novo dono precisa atualizar o CAFIR, o cadastro de imóveis rurais da Receita Federal, informando a alteração de titularidade. A partir daí, a declaração do ITR passa a ser responsabilidade dele.

Um cuidado: dependendo da data da compra em relação ao período da declaração, pode haver dúvida sobre quem declara aquele ano. Combine isso com o vendedor e com o contador para que nenhuma declaração fique sem ser entregue.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre ITR e IPTU?

O ITR é federal e incide sobre imóveis fora da zona urbana, com base no valor da terra nua. O IPTU é municipal e incide sobre imóveis urbanos. Em áreas de transição, a classificação pode gerar dúvidas e deve ser confirmada com a prefeitura.

Quem tem só a posse da terra paga ITR?

Sim. O possuidor a qualquer título também é contribuinte e deve declarar.

Dívida de ITR do antigo dono passa para o comprador?

Em regra, sim, porque o imposto acompanha o imóvel. Por isso é essencial exigir a certidão negativa do imóvel rural antes da escritura.

Imóvel imune ou isento precisa declarar?

Em geral, sim. A imunidade ou isenção afasta o pagamento, mas não a obrigação de entregar a declaração. Confirme com um contador.

Onde emitir a certidão negativa do ITR?

No site da Receita Federal, na área de certidões, informando o código do imóvel no cadastro da Receita.

Negocie com tranquilidade

Uma fazenda com impostos em dia e cadastros coerentes é uma compra mais segura e mais fácil de financiar. Se você procura uma propriedade rural no Rio Grande do Sul, a equipe da Quinta Terra pode ajudar: veja as fazendas disponíveis ou fale com a gente.