Escritura de imóvel rural: passo a passo até o registro

No interior se ouve muito um ditado de cartório: “quem não registra não é dono”. Ele resume bem a diferença entre as duas etapas que formalizam a compra de terra. A escritura de imóvel rural é o documento em que comprador e vendedor declaram o negócio diante do tabelião. O registro é o ato que leva essa escritura para a matrícula e transfere, de fato, a propriedade.

Muita gente assina a escritura e para por aí, às vezes por anos. Isso é um risco. Veja como funciona cada etapa, os documentos, os impostos e como se informar sobre os custos.

Escritura e registro: qual a diferença

Etapa	Onde é feita	O que faz
Escritura pública	Tabelionato de Notas (qualquer um, à escolha das partes)	Formaliza o contrato de compra e venda com fé pública
Registro	Registro de Imóveis da circunscrição onde fica o imóvel	Inscreve a transferência na matrícula e torna o comprador proprietário

Pelo Código Civil, a escritura pública é obrigatória para negócios com imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, o que inclui praticamente todo imóvel rural. E a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto não houver registro, o imóvel continua, perante terceiros, em nome do vendedor, e pode ser alcançado por dívidas, penhoras ou até ser vendido de novo.

Antes da escritura: a fase de conferência

A escritura é o fim de um processo, não o começo. Antes de marcar a assinatura, comprador e vendedor (com apoio do corretor e, idealmente, de um advogado) fazem a análise documental. Em geral, envolve:

Documentos do imóvel

• matrícula atualizada com certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias, emitida recentemente;
• CCIR com a taxa quitada (veja o que é CCIR);
• certidão negativa de débitos do imóvel rural junto à Receita Federal, e comprovantes do ITR (veja ITR imposto territorial rural);
• recibo do CAR (Cadastro Ambiental Rural);
• georreferenciamento certificado no SIGEF, quando exigido para a transferência (veja georreferenciamento de imóvel rural).

Documentos dos vendedores

• documentos pessoais e certidão de casamento (ou nascimento) atualizada;
• certidões de distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas, conforme orientação do tabelião e do advogado;
• se pessoa jurídica: contrato social, certidões da empresa e comprovação de quem pode assinar.

Quando o vendedor é casado, em regra o cônjuge também precisa assinar ou autorizar, conforme o regime de bens. Se algum titular faleceu, é preciso concluir o inventário antes. Para uma lista mais completa, veja documentos para comprar imóvel rural.

Contrato preliminar

É comum assinar um compromisso de compra e venda antes da escritura, com preço, forma de pagamento, prazos, quem paga cada despesa e condições (por exemplo, a entrega do georreferenciamento). Esse contrato protege as duas partes durante a fase de documentação.

Passo a passo da escritura de imóvel rural

1. Escolha do tabelionato. As partes podem escolher qualquer Tabelionato de Notas, inclusive em outra cidade. Muitos tabelionatos hoje também permitem atos eletrônicos, por plataforma oficial.
2. Envio dos documentos. O tabelião confere a documentação e pode pedir certidões adicionais.
3. Recolhimento do ITBI. O imposto de transmissão deve ser pago, em regra, antes da lavratura, conforme a lei do município (detalhes abaixo).
4. Minuta. O cartório prepara o texto da escritura, que deve ser lido com atenção por comprador e vendedor. Confira nomes, área, descrição, preço e forma de pagamento.
5. Assinatura. Partes e tabelião assinam. A partir daí, o comprador recebe o traslado (ou certidão) da escritura.
6. Comunicações obrigatórias. O cartório faz as comunicações exigidas à Receita Federal.

O ITBI na compra de imóvel rural

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, devido na transferência onerosa de imóveis, como a compra e venda. Ele é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado.

Pontos de atenção:

• A alíquota e a base de cálculo variam de município para município, conforme a lei local. Consulte a Secretaria da Fazenda da prefeitura.
• A base costuma ser o valor da transação ou um valor de referência da prefeitura, conforme a legislação e o entendimento aplicável. Diferenças entre esses valores geram discussão; um advogado ou contador pode orientar.
• Em compras com financiamento, alguns municípios têm regras específicas para a parte financiada.
• Se o imóvel abrange mais de um município, o ITBI pode ser devido a cada prefeitura proporcionalmente.

Não confunda com o ITCMD, que é estadual e incide em heranças e doações.

Passo a passo do registro na matrícula

Com a escritura em mãos, o comprador leva o título ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel:

1. Protocolo. O título recebe um número de protocolo, que garante a prioridade do comprador.
2. Qualificação. O registrador examina se a escritura e os documentos atendem à lei: CCIR, ITR, georreferenciamento quando exigido, ITBI pago, continuidade da cadeia de titulares.
3. Nota de exigência (se houver). Se faltar algo, o cartório emite uma nota explicando o que precisa ser corrigido. É preciso cumprir dentro do prazo para manter a prioridade.
4. Registro. Estando tudo certo, a transferência é registrada na matrícula.
5. Certidão atualizada. Peça a certidão da matrícula já com o seu nome como proprietário.

Depois disso, ainda faltam as atualizações cadastrais: SNCR/INCRA (CCIR), CAFIR/Receita Federal (ITR) e CAR. São passos do novo dono.

Custos de cartório: como se informar

Os valores cobrados pelos cartórios, chamados emolumentos, são fixados em tabelas definidas por lei estadual. No Rio Grande do Sul, há uma tabela própria, atualizada periodicamente, e os valores costumam variar conforme o valor do negócio. Além dos emolumentos, podem incidir taxas e repasses previstos na legislação.

Como os valores mudam, a melhor forma de planejar é:

• pedir um orçamento por escrito ao tabelionato escolhido para a escritura;
• pedir ao Registro de Imóveis uma estimativa do registro;
• consultar a prefeitura sobre o ITBI;
• somar certidões, georreferenciamento e eventuais honorários de advogado.

Quem paga cada custo?

O costume, e a regra supletiva do Código Civil, é que as despesas de escritura e registro fiquem com o comprador, e as certidões e regularizações do imóvel com o vendedor. Mas tudo pode ser negociado. O importante é estar escrito no contrato.

Erros comuns que atrasam ou complicam

• Deixar para pedir certidões na última semana e descobrir pendências.
• Assinar a escritura e não registrar, mantendo o imóvel no nome do vendedor.
• Ignorar diferença de área entre matrícula e realidade.
• Esquecer da assinatura do cônjuge do vendedor.
• Comprar de herdeiros antes da conclusão do inventário.
• Não atualizar CCIR, ITR e CAR depois do registro.

Veja outros pontos em erros comuns na compra de imóvel rural.

Perguntas frequentes

Posso fazer a escritura em qualquer cartório?

Sim. A escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas. O registro, porém, deve ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está.

Só a escritura já me torna dono?

Não. A propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula, no Registro de Imóveis.

Quanto custa a escritura de um imóvel rural?

Depende do valor do negócio, da tabela de emolumentos do estado e do ITBI do município. Peça orçamento ao tabelionato, ao Registro de Imóveis e à prefeitura.

Quem paga o ITBI?

Em regra, o comprador, mas as partes podem combinar de outra forma no contrato.

Compra financiada precisa de escritura?

Depende da operação. Em alguns financiamentos, o próprio contrato bancário tem efeito de escritura pública e é levado diretamente a registro. Confirme com o banco e o cartório.

Feche negócio com segurança

Uma compra bem documentada termina com a matrícula no seu nome. Se você procura uma área, fazenda ou chácara no Rio Grande do Sul, a equipe da Quinta Terra acompanha a negociação de perto: veja os imóveis disponíveis ou fale com a gente.