Arrendamento rural: como funciona, prazos, pagamento e direitos

O arrendamento rural é um contrato em que o dono da terra cede o uso do imóvel a outra pessoa, por um prazo determinado, em troca de um pagamento. No Rio Grande do Sul, é uma prática antiga e muito comum: produtores arrendam lavouras de vizinhos para ganhar escala, pecuaristas arrendam campo para engorda e herdeiros que moram na cidade arrendam a terra da família para manter a renda.

Apesar de ser comum, o arrendamento tem regras próprias, previstas em lei, que nem sempre são conhecidas por quem arrenda ou toma em arrendamento. Entender como funciona evita conflitos e protege as duas partes.

O que é arrendamento rural

No arrendamento rural, existem duas partes:

• Arrendador: o proprietário (ou quem tem o direito de uso) que cede a terra.
• Arrendatário: quem recebe a terra para explorar e paga pelo uso.

O arrendatário pode usar a área para agricultura, pecuária, atividade agroindustrial, extrativismo ou outra exploração rural. Ele assume os riscos da atividade: se a safra for boa ou ruim, o valor combinado continua devido, salvo o que o contrato e a lei preverem.

Essa é a principal diferença em relação à parceria rural, em que proprietário e parceiro dividem os riscos e os resultados. Veja a comparação em parceria rural ou arrendamento.

O que diz a lei sobre arrendamento rural

O arrendamento rural é regulado principalmente pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 1964) e pelo Decreto nº 59.566, de 1966, que regulamenta os contratos agrários. O Código Civil se aplica de forma complementar.

Uma característica importante dessas normas é que muitas regras são de proteção ao arrendatário e não podem ser afastadas por contrato. Ou seja, mesmo que as partes assinem algo diferente, certas cláusulas podem ser consideradas sem efeito se contrariarem a lei.

Como a legislação e o entendimento dos tribunais evoluem, é recomendável contar com um advogado com experiência em direito agrário para revisar o contrato.

Prazos do arrendamento rural

A lei estabelece prazos mínimos para o arrendamento, que variam conforme o tipo de exploração. A lógica é dar ao arrendatário tempo suficiente para colher o resultado do seu trabalho e do seu investimento.

De forma geral, a regulamentação prevê:

Tipo de exploração	Prazo mínimo geralmente aplicado
Lavoura temporária (como soja, milho, trigo, arroz) e pecuária de pequeno e médio porte	3 anos
Lavoura permanente (como frutíferas) e pecuária de grande porte	5 anos
Exploração florestal	7 anos

Alguns pontos importantes sobre prazo:

• Quando o contrato não fixa prazo, presume-se que ele foi feito pelo prazo mínimo.
• O arrendamento termina, em regra, depois da colheita. Se o prazo vencer com a lavoura ainda por colher, o arrendatário tem direito de concluir a colheita.
• Contratos de prazo menor que o mínimo são comuns na prática, mas podem gerar discussão. Confirme com um advogado a situação do seu caso.

Como é feito o pagamento do arrendamento

O valor pago pelo uso da terra é chamado de preço do arrendamento ou, no dia a dia, simplesmente “arrendamento”.

Valor em dinheiro

A regra prevista na regulamentação é que o preço seja ajustado em quantia fixa de dinheiro. O pagamento pode ser feito em dinheiro ou, se as partes combinarem, em quantidade de produtos equivalente a esse valor.

Arrendamento em sacas de soja

No RS, é muito comum combinar o arrendamento em sacas de soja, de arroz ou em quilos de boi por hectare. A prática é difundida, mas não é a forma prevista na lei para fixar o preço, e há discussão nos tribunais sobre a validade dessa cláusula. Isso não significa que todo contrato em produto seja inválido, mas é um ponto de atenção. Um advogado pode orientar a melhor redação para reduzir riscos.

Limite de valor

A legislação também prevê um teto para o preço do arrendamento, calculado sobre o valor do imóvel. Esse limite é pouco observado na prática e há debate sobre como aplicá-lo. Se o valor combinado for alto, vale consultar um especialista.

Quando e como pagar

O contrato deve dizer:

• a data de pagamento, que costuma acompanhar o fim da safra;
• o local e a forma de pagamento;
• como será feito o reajuste, se houver;
• o que acontece em caso de atraso.

Direitos e deveres das partes

Deveres do arrendador

• Entregar o imóvel em condições de uso, conforme o combinado.
• Garantir ao arrendatário o uso pacífico da área durante o contrato.
• Pagar os tributos que são de sua responsabilidade, salvo acordo diferente permitido em lei.

Deveres do arrendatário

• Pagar o preço nas datas combinadas.
• Usar a terra para o fim previsto no contrato.
• Conservar o imóvel e o solo, adotando práticas adequadas de manejo.
• Devolver a área ao fim do contrato nas condições previstas.
• Não subarrendar, ceder ou emprestar a área sem o consentimento do proprietário.

Benfeitorias

A lei trata das benfeitorias feitas pelo arrendatário. De forma geral:

• Necessárias (para conservar o imóvel) e úteis (que aumentam ou facilitam o uso) costumam dar direito a indenização ao fim do contrato, e o arrendatário pode reter o imóvel até ser indenizado.
• Voluptuárias (de mero luxo ou recreio) só são indenizadas se autorizadas pelo proprietário.

O contrato deve ser claro sobre quais melhorias podem ser feitas e como serão tratadas.

Direito de preferência do arrendatário

O arrendatário tem dois tipos importantes de preferência:

Preferência na renovação

Ao fim do contrato, o arrendatário tem preferência para renovar o arrendamento em igualdade de condições com propostas de terceiros. O proprietário que não quiser renovar, ou que tiver proposta de outra pessoa, precisa notificar o arrendatário com antecedência, dentro do prazo previsto na lei (a regulamentação fala em seis meses antes do vencimento). Se não houver essa notificação, o contrato pode ser considerado renovado automaticamente.

O proprietário pode retomar a área, por exemplo, para explorá-la diretamente ou por meio de descendente, desde que respeite as formalidades.

Preferência na compra

Se o proprietário decidir vender o imóvel arrendado, o arrendatário tem preferência para comprar, em igualdade de condições com qualquer outro interessado. Para isso, deve ser notificado da proposta de venda, com preço e condições.

Se a venda for feita sem respeitar essa preferência, a lei permite que o arrendatário, dentro de certo prazo e depositando o preço, busque ficar com o imóvel. Por isso, quem compra uma área arrendada precisa verificar se o arrendatário foi notificado e abriu mão da preferência. Esse cuidado faz parte de uma compra de fazenda com segurança.

O que acontece se o imóvel for vendido durante o arrendamento

A venda do imóvel não encerra automaticamente o arrendamento. Em regra, o comprador assume a posição do antigo dono e deve respeitar o contrato até o fim. Por isso, antes de comprar uma área, pergunte sempre se ela está arrendada e peça cópia do contrato.

Contrato escrito ou verbal?

A lei admite contrato de arrendamento verbal, mas ele é fonte frequente de conflitos, principalmente sobre prazo, valor e benfeitorias. O contrato escrito é muito mais seguro para os dois lados. Veja o que não pode faltar em contrato de arrendamento rural.

Perguntas frequentes

Qual o prazo mínimo do arrendamento rural para lavoura de soja?

Para lavouras temporárias, como soja, milho e trigo, a regulamentação prevê prazo mínimo de 3 anos. Se o contrato não fixar prazo, presume-se esse mínimo.

Posso cobrar o arrendamento em sacas de soja?

É uma prática comum no RS, mas a lei prevê que o preço seja fixado em dinheiro, podendo ser pago em produto equivalente. Há discussão judicial sobre contratos fixados em produto. Peça orientação a um advogado para redigir a cláusula.

O arrendatário tem preferência para comprar a terra?

Sim. Se o proprietário quiser vender, deve oferecer ao arrendatário nas mesmas condições oferecidas a terceiros. A venda sem essa oferta pode ser questionada.

O dono pode retomar a terra arrendada antes do prazo?

Em regra, o contrato deve ser respeitado até o fim. A rescisão antecipada só é possível nas hipóteses previstas em lei ou no contrato, como descumprimento grave. Cada caso precisa ser analisado.

Quem paga o ITR na terra arrendada?

O ITR é, em regra, responsabilidade do proprietário. O contrato pode prever reembolso pelo arrendatário, mas é bom confirmar com contador ou advogado a validade da cláusula.

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